疫情下，上海楼市该怎么走？

近两年，因美国通胀高企，FED 加息预期升温，美债收益率持续上涨，美元指数大幅走高。

美元指数上涨，意味着其他主要货币（英镑、欧元、日元、瑞士法郎）相对美元贬值。

其中，贬值比较厉害的，就是货币政策保持宽松，不跟随美联储加息的日元。

最近这两年，中国的贸易顺差屡创纪录，人民币是极少数相对美元还更强势的货币。

弱势的日元，对上强势的人民币，更是一泻千里的走势。

近日，100 日元已经跌破 5 块人民币。

从两年前的 100 日元兑 6.85 人民币开始计算，日元 / 人民币已经足足贬值 28% 之多。

2020 年疫情促使全球央行放水，各国主要城市的房价都在上涨。就连一潭死水的东京楼市，也上涨了 10% 左右。

不过，以人民币计价的话，东京的房价还是跌了 15%。

日元大跌，目前是不是抄底日本楼市的好时机？本篇将为大家简要解读。

日本楼市概况

日本在上世纪 80 年代末经历了泡沫经济。1985 年广场协议后，日元大幅升值，国际热钱涌入日本的资本市场和楼市，推升股市、房价大幅上行。

1989 年，日经 225 指数达到了历史顶点的 38000 点（至今未突破），银座一个平方米，可以卖到 100 万美元，炒作达到前无古人、后无来者的程度。

其后，日本 ZF 主动戳破了泡沫，日本开始了 " 消失的 30 年 " —— 1990-2020 年，GDP、人均收入、物价都陷入停滞。

日本的房价在 1990 年达到顶峰，一路下行到 2005 年左右，开始温和上行。

2008 年的全球金融危机打断了日本房价上行的步伐。直到 2012 年安倍二次上任，推行 " 安倍经济学 "，大力宽松货币，房价至今一路稳步上涨。

日本房价上涨的地方，主要在东京都市圈的东京都 23 区和横滨。

在总人口连年下降、老龄化严峻的日本，东京都 23 区的人口，在泡沫经济破裂后却连续 24 年增加。

就连关西都市圈（大阪 + 京都），人口也是流出的。

日本只有一个一线城市，即政治、金融、商业、贸易中心的东京。横滨相当于上海大虹桥地区。

所以，如果要在日本买房投资，务必选择东京和横滨。当然，其他城市的房价并不贵，买个房自住是可行的。

外国人能在日本买房吗？

日本是一个资本自由流通的发达国家，外国人在日本购房没有限制。

然而，如果要在日本投资买房，日本国民相比外国人，在贷款利息方面有很大优势。

日本买房首付一般在 20%，外国人买房可以贷款，但利率会在 3% 左右。

而日本人买房，按揭利率则低至 0.5% 左右。东京房子的租金回报率在 4-5% 左右，扣除税费的净回报率在 3% 以上。

也就是说，如果是日本国籍的身份，只要凑够了首付，买房远比租房成本更低。如果是纯投资的房产，租金收入不但能覆盖月供，还能额外提供不少现金流。

日本一些有志向的年轻人，从大学开始就用打工的钱买下第一套 1DK。积累租金收入，作为下一套房的首付。有些玩得比较溜的，30 岁左右就能积累 2-3 亿日元的净资产。

也只能说，日本大部分人性格死板、老实，按部就班地过着 " 社畜 " 的生活。这要是在中国，房价分分钟就起飞了。

由此可见，在日本投资房产，是非常适合长期持有 + 获取租金的打法的。日本房产的交易税率也不支持短期投资，5 年内就转手，会被征收增值部分 39% 的重税。持有 5 年以上，也会征收增值部分的 20%。

资料来源：日本总务省、野村东方国际证券

日本人买什么总价的房子？

日本房产的持有成本，即固定资产税 + 修缮基金比较高。

以东京一套 1 亿日元、80㎡的高级塔楼公寓为例，若土地价值为 4000 万日元。

资料来源：日本总务省、野村东方国际证券

住宅用地的税基以总价的 1/3 计算，税基为 1.4 亿 x1/3=4667 万日元。

房产税 =4667 万日元 x1.4%=65 万日元

有效税率 =65 万日元 /1 亿日元 =0.65%

维修基金一般每年收取房子总价的 0.4%

也就是说，500 万人民币的房子，一年差不多交 5w 的税 + 维修基金，相当于东京一个中产阶级家庭的月收入。

日本家庭买的房子总价，一般在年收入的 5 倍左右。

年收入 1000 万日元的家庭，买的是 5000 万日元的房子。这在日本已经算中上层了，中小公司的本部长级。

年收入 2000 万日元的家庭，属于日本的精英阶层，对应的是国会议员 / 医生 / 大律师，只有他们才会买 1 亿日元总价的房产。

打字打到这里，竟觉得有些不可思议。上海不少退休老人、小年轻都住着 1 亿日元（500 万人民币）、2 亿日元总价的房子。

东京房价一览

东京可能是房价最便宜的世界一线城市。

我们先来看顶级豪宅的定价。日本因地震频发，高级住宅大多是超高层塔式结构。

这个パークコート赤坂ザタワー的 40 楼景观房，就是顶豪的代表。王思聪在东京住的，是其姐妹楼盘的パークコート青山ザタワー，与它价格差不多。

パークコート赤坂ザタワー位于东京都港区赤坂，相当于上海新天地的位置。

171㎡三房售价 5.48 亿日元，相当于 2700 万人民币。

需要注意的是，日本房产算的是套内面积，日本的 171㎡相当于国内的 200㎡左右。

按国内标准，这套房大约是 13.5 万 /㎡，相当于翠湖天地单价的 50-60%。

我们再接地气一点，看一下中产阶级住什么房子。

其实，日本一亿日元左右的中产房，品质和 5 亿日元的豪宅差别不大。只不过位置稍偏一些、面积缩小了。

这套位于中央区勝どき（相当于老静安苏州河边）的次新三房，售价 1 亿日元，等于 500 万人民币。

说实话，这套 500 万房产的自住体验，肯定是全方位吊打北上广深同价楼盘的。

最后，我们看一下日本的老百姓住什么房子。

这套 1990 年建的 2 室，就比较像国内 2000 年前后的普通房子了。

位于北部市区的墨田区，距离晴空塔所在的【押上】站步行 5 分钟。

这个地理位置，相当于上海的内环边缘区域，地铁 9 分钟直达日本桥（= 静安寺的区位）。

另外，这套房屋本地的配套非常好。晴空塔是东京新发展的区域，我实地去过下面的ソラマチ商场，若不考虑地区整体差异的话，新天地是比不过它的。

图：ソラマチ

房子总价 3000 万日元，仅 150 万人民币，就能住上东京新兴商圈的两房，9 分钟到传统上只角。

这套房子面积比较紧凑，在上海对标的，大概是中远两湾城的 1 房。

原来，日本相对最便宜的，是老百姓的住房，价格仅上海的 1/4 不到。

什么人适合在日本买房

看到这里，相信很多朋友都摩拳擦掌，想要 " 抄底 " 日本楼市了。

然而，跨国买房，不是一件小事。买房之前，得充分考虑利弊。

日本房产虽然便宜，但我们作为外国人，投资日本房产的性价比一般。

首先，没有在日本的稳定工作，很难获取贷款。即使有了贷款资格，按揭利率上也占不到便宜。

其次，日本的房子看上去租金回报率高，但扣除固定资产税、修缮基金、委托中介出租的手续费之后，达到年化 3% 已经算比较好的了。

房价的增长看经济增速，日本 GDP 年增速常年在 0-1% 徘徊。再加上二手房转让的重税，期望在日本靠房产增值获利，很不现实。

上海买一套新房获取的差价，都能在东京买一套房子了。

所以，在日本买房，我们主要考虑的是自住的功能。

国内的中产跑去日本，其实会比较难受。日本职场等级森严、工资扁平化，普通公司熬到领导层也就是 1000 万日元（50 万人民币税前）年收。

即使是东京，可能还真没有北上广深那么多年薪 60 万、100 万以上的岗位。

日本自住，适合的是两类人：①工薪阶层②富豪

我有 2 个中学同学定居东京，日子过得不错，都在东京市区买了 80㎡以上的房子。在上海，他们是混得比较差的，一个是中专学历，一个高考只能上大专。

中专的去了日本开货车，另一个自学代码，在做 IT 外包。日本年轻人 " 躺平 " 的比较多，职位空缺大，中国人认真做事的都能留下，工资超过平均线不难。

对于有钱人来说，日本也是一个好地方。上海的商业已经是国内独立一档。而东京的商业发达程度，要远远超过上海。

银座是全球第一商圈，高端零售、餐饮数量庞大。

图：銀座シックス

除了银座之外，东京还有六本木、涩谷、秋叶原、表参道等各具特色的商圈。一年 365 天，吃喝玩乐可以不重样。

图：六本木ヒルズ

图：渋谷

图：秋叶原

如前文提到的万达王公子，除了在上海，就是在东京久居。

总的来说，如果你在国内属于中间层，事业仍有向上的空间，那日本不是一个合适的地方。从零开始学日语、从基础岗位做起的时间成本、金钱成本都很高。

如果只想过一点小老百姓的平淡日子，日本的性价比不错，工资不低房价便宜，生活质量也很高。

我现在依然是 All in 上海的状态。等我年纪再大一点，可能会在东京买一套度假房。

虽然东京的发达程度要超过上海，甚至房价也要比房价便宜不少，但我们已经看到，上海的造富能力是要胜过东京的，上海的潜力比东京更大。

今日上海的繁华，是上海人民共同建设的。本次的疫情，只是一个小插曲，我相信风雨后会是晴天。